民宿選址作為投資成本構成的重要因素，投資者所選擇物業的地理位置優劣直接決定了房租以及轉讓費用。要注意的是，房租不屬于投資成本而是運營成本，物業轉讓費屬于投資成本。關于民宿選址，這里一定要詳細說明。因為這是市場調查的第一步，也是最關鍵的一步。參考：峨眉山靈境別院民宿設計和潿洲島四時倉素民宿設計
下面講述的是選擇民宿選址需要注意的幾點因素：
因素一：人流量
此國家或城市的人流量，是保障住宿能夠持續發展下去的根本。比如：北京、上海、杭州、成都、重慶、南京、鄭州、深圳等，選擇這種城市就可以保障人流量。
無論是商旅出差還是旅游度假，乃至現如今火爆的親子出行，這些省會或者直轄市都是人們首選，并且這些城市的相關設施也足夠便捷和豐富。
即便選擇了一些二線城市也沒有關系，如果該地依附在一線城市周邊，有或者擁有足夠的特色與將來待開發的特殊條件，也可以保證人流量的輸送。
就像北京火起來的京郊游，到了周末或者節假日，周邊的城市和地區就聚集了大量北京市內的人流。
因素二：地域功能
你選擇的城市到底是“目的地”城市，還是“中轉”城市，其實這個就跟京郊游的概念大致相同。
作為目的地，人們旅行過程中駐足最長時間的城市。如果和目標景點或者商務工作地點距離相差不是很遠，一般不會輕易更換住宿。就算更換也不足為患，這里依舊是人們在旅行過程中駐足最久的城市。（這樣運營成本也相應降低）
但中轉城市就不同，一般旅行者會選擇將始發地和目的地之間的小城市中轉，這也就決定了人們不會久留。（這樣運營成本將明顯增高）
因素三：季節性
最好選擇季節性較弱的城市。如果城市的主要流動人群以旅游為目，那么最好是沒有明顯的淡旺季，避免大起大落。舉個例子，像大理、敦煌、麗江、三亞這種旅游性質很強的城市，雖然人流量集中的時節非常誘人，但并不是最好的選擇。
我的一個朋友在大理做了一家青旅，淡季的時候一個床鋪也就售價 40 -- 80 元，但是到了旺季最高能飆升到 800 元！那簡直就是拍賣。可這種旺季的時間太過于短暫，初入行者請慎選。
因素四：附近景區、景點
此項與因素二的道理相似，如果你選擇的具體位置在城市中心的景點景區附近，那么我說那將會是最好的地點。
住客一定會選擇距離景點最集中的城市中心作為住宿落腳點，除了景點以外還可以探尋城市文化，并且由中心位置出發去哪里都不會太遠。
但是如果你的位置在郊區性質的景點旁，比如像北京的長城，那你會面臨很大的問題。因為首先長城本身并不需要花費太長時間去參觀游覽，而且長城周邊沒有更多的可持續性好費時間的項目。
因素五：交通
如果你的民宿開在相對偏僻的山區，沒有任何公共交通能夠到達，甚至停車也不甚方便，那等于從源頭上已經拒絕了很大一部分客人，畢竟因為一家住宿而專門奔赴山林的客人在極少數，所以交通的便利也是客人選擇的一個重大因素。
所以對于初學者或不善于精準定位的你來說，切記不要被“大咖們”忽悠到那些偏僻的小山村、小鄉鎮去。大咖們選擇那些地方是有原因的，并且他們身經百戰、經驗豐富，人脈資源遍布全國，如果跟這種“風”那是要出事的。
考慮好地理位置之后，一定要在裝修之前做好市場調查中的競爭對手調查。這能夠幫助你更加了解你所選擇位置的市場。
以選擇的物業為中心，半徑至少 0.5 公里搜索所有住宿，并且調研所有對手的裝修檔次和特色、價格、房間體量、目標客源、評價，以便我們在前期投資時才能找準定位。
假如你選擇的物業周圍都是樓體結構的住宿，經營的也不怎么樣或者已經飽和了，你還開個一模一樣的，那無疑是自尋死路。又或者你周圍的價格都是 100 元，你非得開個 1000 元的，還沒什么特色，那樣肯定也行不通。
這里有一個競爭對手的調查表可以給大家借鑒，其實調查競爭對手主要是為了了解當地市場的客源需求。
裝修風格、檔次、特色：取決于你自己所選擇的風格，從而確定裝修的投資成本。
價格：參考已經存在的區域的價格體系，尋找適合自己將來的賣價，或客人更加傾向的賣價，切記不要扎堆價格，風險高。如果打價格戰，對手的物業是自持的，沒有房租成本，那就是血的教訓了。
房間體量：很大因素取決于客源群體，切記不要和體量相差很多的對手比價格，通過調查，得知房間體量最相似和較多的住宿是哪些，再考慮自身房間體量與其競爭。
房間體量和房型的設置決定了售賣的靈活程度，比如一般房型分為：大床房（一張 1.5 米大床），雙床房（兩張 1.1 米單人床），家庭房（一張 1.5 米大床和一張 1.1 米單人床）。
房型的設置一般取決于房間平米數和主要客源群體兩個因素，假設將所有房間全部按照家庭房的床型設置，那無論你按照家庭、大床、雙床售賣都是可以的，因為一般來講家庭房一定會比其他兩個房型價格高，所以你的房型在售賣的時候就會更加的靈活。
客源群體：可以通過此區域住宿類型得出主要客源群體的出行和住宿目的，從而選擇針對性的客源群體。
評分評價：在第三方平臺仔細閱讀所有競爭對手的好評與差評，這樣你能夠了解到對手的很多優缺點，吸取經驗，避開雷區。
往期推薦：
聲明：我們致力于保護作者版權，部分文字/圖片來自互聯網，無法核實真實出處，如涉及版權問題，請及時聯系我們刪除。從網站轉載本文至其他平臺所引發一切糾紛與本平臺無關。支持原創。如若侵權請聯系185-1639-5517刪除。
博仁設計BORN
上海博仁設計（全稱上海博禮仁建筑設計有限公司）從事室內設計15年，始終堅持以獨特的文化設計品位、完善的全程設計服務，來配合客戶達成品牌化標桿企業的發展為目標。
博，取孔子《論語》“博學而篤志，切問而近思，仁在其中矣。”喻謙恭的奉獻于設計事業的理想，并踏踏實實，一心一意，堅持不懈，勤耕不綴；
仁，仁者，愛人。仁義。旨用心對待客戶，真誠，認真。
博仁理念PHILOSOPHY
做“勤奮執著真誠的設計者”，永遠懷著做一個項目，樹一個口碑，交一幫朋友的虔誠心態，在設計這條道路上，充滿信心堅定前行的信念。
設計服務 SERVICES
設計服務：事務所在田園綜合體設計、特色小鎮設計、文旅鄉村設計、民宿設計、景觀規劃設計等領域形成核心競爭力,為客戶提供策劃+設計+運營一體化設計顧問。
